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复盘闽系| 正荣地产:债务倒逼的上市:爱游戏登录

编辑:爱游戏登录 来源:爱游戏登录 创发布时间:2021-04-20阅读72931次
  本文摘要:今年1月15日,正荣地产月在港口交易所上海证券交易所交易。

今年1月15日,正荣地产月在港口交易所上海证券交易所交易。原则上,最初的年报登场,不应该锣鼓喧闹,而应该是红火。但是,正荣房地产毕竟非常高调,很多主流媒体的答辩被拒绝。正荣房地产故意选择3月29日举办年度业绩,目的是利用同日举办业绩不可能的融创中国集中媒体的注意力,高调跳跃。

其中,自然隐藏着奇怪的东西。正荣担心什么?看看销售额。

从年报来看,2017年,正荣构建了合同销售额701.5亿元,比上年快速增长78.5%,其中长三角经济区和海峡西岸经济区两个地区分别为集团贡献了45.2%和42.1%的业绩。年内合同销售建筑面积约380万平方米,比去年增加约102.3%。合同销售平均价格约为18484元/平方米,2016年同期为20945元/平方米,即比上年增加约11.8%。

关于销售平均价格的增加,财报中主要是因为2017年平均销售价格低的建筑面积占总合同建筑面积的份额减少。让我们看看利润水平。2017年,正荣房地产收入199.99亿元,比上年增长36.9%。销售成本157.8亿元,比上年快速增长38%。

构建毛利42.2亿元,同比下降33.1%,毛利率21.1%,同比上涨0.6%。构建纯利润15.2亿,比上年增长约22.4%。毛利率的下降,正荣方面说明了2017年结转的毛利率多来自2015年和2016年的销售,当时正荣全国布局的开始,需要更多的当地市场,因此采用了低价格吸引客人的手段展开,2017年毛利率稍微暴跌。

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从销售额和利润水平来看,有些数值经常下降,但整体上不包括过大的运营紧张。惊慌失措的概率很高。截至2014年、2015年、2016年和2017年,正荣房地产的未偿债务总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和401亿元。对于正荣来说,找钱是眉头紧急。

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2017年10月和11月,正荣上市前夕,正荣以个人销售的方式发售了人民币3亿元和27亿元的良币可持续债务,票面年利率为7.5%,可行年为2年。这笔债务也为正荣的资产负债表润色不少。年报显示,2017年,正荣构建总资产1064.2亿元,比上年快速增长22.7%,构建总负债941.98亿元,比上年快速增长21.1%,资产负债率88.5%。

另外,构筑权益总额为122.2亿元,比上年快速增长36%。其中,本公司的所有者不应占权益81.8亿元,比上年快速增长2.6%,即2亿元。

构建净资产122.2亿元,净资产负债率770.6%。但是,如果挖掘净资产中的30亿元可持续债务,净资产债权率将上升1021.2%。在某种程度上,年报公布的净负债率为183.2%,但如果削减30亿元可持续债务的权益额,净负债率约为242.8%。

在正荣2017年年报负债表中,其非流动负债总额比去年上升,流动负债总额经常大幅下降,一年内需要偿还债务的利息银行和其他债务从2016年的103.2亿元急剧增加到209.8亿元,增长率达到103%。2017年内,正荣流动比率为1.3,比上年上升0.2分。

截至2017年底,正荣一年内需要偿还债务的借款总额为229.8亿元,比上年快速增长123%。但是,正荣2017年享有的现金和现金等价为145亿4千万元,比去年增加,39亿31千万元受到现金限制,共有184亿7千万元的现金流,复盖面积不到年内的短债。

一些债务指标指出,今年正荣股东面临的债务支付风险极大。前正荣员工在正荣上市前自由选择退休的理由是新的收入比不上今年还的钱,这笔账不能计算。登陆资本市场,当然是想用资本市场的钱借钱扩大。

那么,如果讲故事,获得资本市场的更高评价呢?合作。一家千亿福建省企业的做法,对于现在的正荣来说,是很好的模仿途径。2017年内,正荣地产共收购了41块新地块,合同地价总额约为人民币325.1亿元,总地盘面积约为260万平方米,总建筑面积约为713万平方米。

其中,苏州、合肥、天津、南京、上海、南昌、武汉等城市的18块土地,与第三方业务伙伴合作并购。截至2017年底,正荣地产享有总建筑面积约1526万平方米的土地储备,换算成货值约2800亿元,其中正荣享有的权益面积约占70%。2018年,正荣计划占地面积为2000-2500万平方米,其中荣占的权益为65%,合作减少。

故事讲完了,正荣上市,总现金减少到232亿元,债务偿还债务返回安全边界。上市后,正荣迅速运用IPO降低财务风险。4月10日,正荣发表了反对证券发售住宅最后一笔折扣账户的资产的公告。

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该资产反对证券将分两份在上交所上市。第一是资产反对证券的优先级份额,发售额为23亿元,3年,发售利率为7.30%,第二是资产反对证券的次级份额,发售额为1.21亿元,3年,没有相同的利率。这笔24.21亿元现金,正荣坦言:预计不用于偿还债务本集团债务这个倒逼,但是很踏实。手头现金充足后,正荣也很开心,大方拿走部分净利预期股民,提供资本市场关注-5月18日,正荣地产股东周年大会在香港召开会议,投票决定通过董事会提出发放末期红利的决议,每10股发放1港元,红利发放日为7月9日。

据了解,本次分息总额为3.3亿元,占正荣地产2017年度净利润的21.7%。集团和股东都很高兴的正荣房地产,今年前4月的销售额为392亿元,排在业界第19位,完成了年度1200亿元的销售目标的33%。根据这个完成度,今年正荣的销售目标达成协议没有问题,打破目标的可能性很高。

明年的业绩不行,期待正荣不会闭门,还在躲避。


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